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March 22 上法院(5): 最終篇--一些教訓,一點感想當我搬走的時候我請學生會把這對房東的連結拿掉,因為我並不希望有人再受害. 當時我也可以積極的尋找是否有其他人在找房子或是張貼廣告,因為愈早有人搬進去,我就愈早不必繳兩邊的房租,可以減輕自己的負擔.不過我並沒有如此做,因為不忍心見到認識的人受害. 除此之外,從整件事情我得到好幾個教訓,寫出來希望提醒以後要找房子的人(特別是國際學生找房子)留意,不要重蹈我的覆轍.
1.我是在AZ時候上網找房子的.這對房東夫婦有好幾棟房子出租,而她們的網頁也聯結到學校的網頁(正確的說是連到學校的租屋訊息與同學會的網頁). 雖然我請在MN的人幫我看了外面的環境,但是內部情形不詳. 如果知道內部如此骯髒的話,我是不會住進去的. 但是每個人對於清潔的標準不同,對蟲的忍耐度也不同.因此,即使當初朋友進去看了內部,也難保情況會有所不同. 最好的方法是先飛到當地親眼看過再決定. 飛到當地也許價格不菲,但是省卻後面一堆麻煩.
2.上網購物等雖然方便,但資訊也很有限(不是指資訊多寡,而是指資訊品質). 我當時甚至上網找了公寓評比的網頁(學校也會寄email要學生填),但這些資訊很有可能是有偏差的,也有可能很兩極.例如房東可能自己上去填寫好話,而房客呢有可能是因為極滿意或是極不滿而填寫,在這種self selection bias下資訊的參考度不大.
3. 相信直覺: 我看到這間公寓後先打電話給房東.他一開始非常熱心還告訴我簽一年約送一個月(繳一年的房租住13個月,有的是把月租費X12再除以13當作最後的租金).我因此請他寄租約給我,並在上面寫上這些.但是當我收到租約時,她完全沒有提到這些,我又打電話一方面跟他確認收到租約,一方面問他送一個月的優惠怎麼不見了,此時他完全否認有這回事,還說我上次一定是打給別家的(如果是這樣,他怎麼自己知道我的地址寄租約啊?).那時候我覺得怎麼有人這樣反覆,但我不以為意,心想送一個月很好,沒有的話也無所謂.其實由小見大,當時就應該相信自己的感受,不要跟這種人打交道了才是.
4. 詳讀契約:除了租約外,開戶也好,汽車保險也好,很多時候都得簽約.常常都是大意看看,但這是不夠的. 契約一定要看清楚才簽名畫押,免得後患無窮. 當我開始有提前解約的想法時,我把租約又讀了一次,特別是關於提前解約的部份,它只提到房東可以(may)視房子情況而定沒收押金.也提到租金必須照付直到轉租出去為此.這些資訊用來判斷提前解約的代價是否值得,也確定自己完全根據契約而行,不製造理由給對方. 在我後來讀契約時候,甚至讀到租約提及任何爭議，房東可以逕提起訴訟且各種訴訟費用由房客負擔除非法院裁定相反等等,顯然這家人早習慣欺壓學生,無所不用其極. 而這些,竟然是我後來才讀到,畢竟我一開始從沒想過會因為蟲落荒而逃!
5. 了解法律規定,依法行事:例如透過法院程序來要求除蟲與檢查,透過法院程序追討押金等等.尤其是法律對押金退還的規定,都會影響到自己的責任與義務.善用學校法務資源, 保障自己權益.又例如CRP等,繳稅與減稅等義務與權益,也是完全根據法律行事.(MN的規定是房租有19%實為財產稅,但因為我沒有不動產,那19%應該退稅.房東之前沒有提供,直到我去信為止,很有可能他們想逃稅.)
事情發生的當時,在美國的朋友，特別是美國人很早就勸我透過法律途徑(不幸的是,美國人朋友也告訴我這不是她們第一次聽到的租屋糾紛,而且說MN是個landlord state,房東欺壓房客時有聽聞,聽得我對此地印象大壞啊)。在台灣的，有朋友看到前面第一篇對我說:就把美金600當作送她吧! 事實上我本來也有心理準備那640當作丟了，從此與此些人不相往來. 但是這種息事寧人的想法太一廂情願,對方沒收押金就算了還說我欠他錢,而法律規定又有7年追溯期,面對這種出爾反爾(見上面3)又貪得無饜的人,說不準對方會不會透過法律程序來追討, 像是惡房東現形記裡提到的,連瓦斯漏氣這種問題都不維修,甚至被市政府裁定為危樓了還告房客欠房租(危樓耶!都得搬出去逃命了還繳房租幹麻),我又何苦在惶恐中過日7年?
就像我在出庭前寫的：在這好興訟的國家, 我不求戰,但也不畏戰! 身為國際學生, 本來就被視為容易欺騙的對象(vulnerable target),建議各位眼見為憑，相信直覺，詳讀契約並了解法律好好保障自己.
March 21 上法院(4):判決書雖然律師說24小時內法官就會寄出判決書,因為緊接著就放春假,我很擔心來不及接到就飛到密西根,我可不想一個禮拜一直掛念著. 上法院的隔天還沒接到判決,週五了我只好先回家檢查信箱再去機場. 還好即時在週五收到了.
判決書的英文實在太正式,我讀了兩次才看得懂在寫什麼(那時候很懷疑我到底會不會英文啊,才幾行字竟然要看兩次).我還把內容打字給學校法務等,一方面讓法務知道結果,一方面也確定我沒有解讀錯誤.
ㄧ共收到兩份判決書,一份是我原告的部份,就是追討押金的部份.前面提過我的押金是640+1%利息［１］+55繳給法院的手續費一共701.4元,第二部份就是房東延誤不回應(與押金加利息同額)與惡意(bad faith)的部份.兩者是分開的。法官裁定對方需要全數退錢給我,還包含懲罰金一共是1547.8元. 我原本只期待拿回701.4(這也是調解時我出價70１.4的原因),因為我的本意就是拿回我自己的錢而已,懲罰與否在法官決定.看來法官也認為對方是惡意的,才會判定除了押金外還得賠償.
第二份判決則是對方告我的部份,含地毯清潔費+殺蟲費+55手續費等一百多元近兩百元.這個部份法官判決我不必還任何錢(判決書是寫recover ZERO).也就是說,殺蟲費等本來就是房東該負擔的了(我本來也是這樣想啊,但是房東不認為).
我當然對這個判決結果很滿意.如果到4月7日為止,對方沒有提出上訴,那麼這件事情就完全落幕了.如果對方上訴,而上訴的結果維持原判的話,那麼對方除了原判的金額還要加賠50元補貼我再度出庭的不便.我由衷希望這件事可以就此結束.
［１］利息也是州法規定的。２００３年前繳的押金的話利息是以每年３％計算，之後的以１％計算。一開始我看到法務幫我寫的狀子還有要求利息也是想說那是大家來叫價嗎？後來回家讀法務給我的州法部分才知道完全是州法規定的
(待續) March 19 上法院(3): 出庭調解既然失敗自然只有出庭等候法官裁定了. 因為調解用了一點時間,回到法庭案子就被排到後面,於是又等了好一會兒. 當時的我很難將思緒集中,一方面我好奇都是怎麼樣子的案子還有金額會告上法院,一方面想聽其他人如何應訊,一方面又覺得似乎該在心裡默想等一會要講的"台詞". 被分派到這個法庭的基本上都是小額訴訟,所謂小額在這裡的規定是美金七萬五千元以下. 不過那天聽到的案子金額真的都不大,有一個才三百多美金. 案子種類除了跟我ㄧ樣租屋糾紛之外,大概就是汽車保險相關的. 坐我旁邊的律師此時在法條上畫重點,這樣方便法官閱讀. 至於我手上的那份,法務已經幫我畫好重點,我前一晚讀過一次,當天早上又讀了一次,就是把第幾章第幾款等記起來,方便自己陳述時候引述. 就這樣三心二意之下時間過去了.
終於輪到我的案子. 法官唱名後就是要我們舉右手宣誓等一下的發言皆為事實.然後就由雙方開始陳述.我原告的部份由我先開始.我表示我是在2006年9月底就搬出公寓,因為提前搬走我付了200的re-rent fee,並持續付租金直到11月中房東將房子轉租他人(sub lease),但是到了2007年8月都沒收到押金,反而被通知押金被沒收. 律師補充說,房東再把房子租出(re-rent)去, 不管是哪種方式,他和我之前的租約都因此失效了.根據州法,房東應該在三週以內給予答覆,而且我最後一次在2007年4月還去信提醒.
話還沒說完,房東就開始插嘴,房東說,"她是自己從網路租到的地面樓公寓(ground level),本來就應該心理準備會有蟲, 更何況根本就沒蟲,為了要搬出去和朋友住省錢才捏造的,而且我們還提議安排她住到我們管理的其他公寓,但她不肯接受安排,執意要搬走". 我本來還有點膽怯,聽到她當庭撒謊後很火大.等她講一個段落我說跟法官說,針對剛剛房東所言我有兩點要回應:第一,安排我住到其他地方是在我已經搬走之後,第二: 我搬走不是因為要搬去和朋友住省錢,我搬走是因為有蟲而我沒辦法與蟲同住.這是照片存證." 接著我把蟲的照片呈現給法官看. 房東接著說, 我們花了很多錢除蟲,而他只是不斷抱怨有蟲,事實上他派人去看都沒看到有蟲.
法官說:"大家都在講有蟲沒蟲,可是這跟押金有什麼關聯啊? "
房東一個箭步往前把租約拿給法官看,說"看第七條, 提前解約則押金可(may)被沒收(forfeiture)",
我和律師同時說: "這有違州法," 因為律師講話了,我就乾脆讓律師發言.
法官說:"那麼州法呢?"
此時房東又率先搶答:"你看租約第七條啊"
法官說:"我是在問州法"
律師說: "州法規定只有兩種情形房東可以扣除部分押金,而且房東必須舉證"律師把他手上的州法拿給法官,
我說:"看我這一份吧,我用螢光筆畫重點"同時我把我這份呈上繼續說,"我記得是在第三章第四節規定的,房東只能扣除部分押金,如果房客欠租金或是損毀房屋,我沒有欠錢,他說我欠地毯清潔費和殺蟲劑的錢,地毯本來就很髒了,我在move-in check list上就有寫了"然後我把搬進去時房子的狀況(move-in check list)拿給法官說:"你看上面寫的很清楚,8月8日搬進的,地毯髒且舊,上面還有一堆煙焦痕跡與蜘蛛網等, 8月11日就填第一次維修單了"
此時房東又說話了: "她提前解約我有很多成本發生,理應沒收押金,你看租約第七條啊.而且你看,我在2006年10的通信上還告訴她押金會暫扣到2007年8月31日以後房子租出去為止(your deposit will be held till we re-rent beyond 8/31/2007)"
律師:"你自己9月的通信上提議租約到2006 年10月為止,對方負擔10月與200 re-rent fee,那麼十月時租約尚有效,這封信就不能當作解釋押金退還日期的有效文件[1],更何況你只要求她付房租到10月,後來又要她付11月的房租她也付了,沒有理由沒收押金" 律師接著把相關文件拿上去給法官.
法官接著說:"讓我再說一次,州法是怎樣規定的?" 法官看了一下問律師說:"所以妳們的立場是?"
律師說:"押金根據州法就是押金,不是懲罰金(security deposit is deposit, not penalty),不能因為提前解約就沒收.房客既然沒有欠錢,甚至房東在11月底因為房子租出去了而退還部份租金就證明她(指我)根本沒欠錢了,也沒有證據房子損毀,依州法房東得退還押金.而且她還在2007 年4月最後一次提醒,房東卻在8個月後也就是2007年7月中才解釋押金被沒收,遲遲延了八個月之久"
房東:"她提前搬走我本來就可以依租約沒收押金的,而且她提前搬走有很多成本"
我說:"租約違反州法",律師也同時說:"違反州法的租約不必遵守"(any lease that violates the law is not enforceable) 房東:"租約第七條說我可以沒收押金"
法官問房東:"那你的意思是說你的租約在州法之上?什麼成本"
房東: "要清潔費,人事行政費,要帶人看房子等等等等,他不能毫無成本的提前解約"
法官: "那麼你說這些費用和押金什麼關係?"
房東:"押金是她提前解約的代價"(security deposit is for her to walk away from the lease)
律師: "押金是押金,不是懲罰提前解約用,他已經付了re-rent fee和房租了"
此時法官已經不問押金的部份了,改問房東:"我想聽你反告她的部份"這個部份她是原告，原告先陳述。
房東: "她提前解約,我要清潔,有人事行政費,要帶人看房子等等,我帶了5,6個人看房子才把它租出去"
法官:"這是re-rent fee,200元,這個我不反對,但此外還有什麼成本?"
我插嘴說:"是,而且我已經付了那兩百元了"
房東又說了一次: "要清潔費,人事行政費,要帶人看房子等等"
法官: "各位等候我的判決吧. 把文件拿回去.祝好運."
於是我們匆忙把剛剛上呈的文件收回,退出法庭. 庭外律師對我說:"進行的很順利,應該沒問題,反正等候判決就是".我又問了律師大概要等多久才會收到判決,然後律師就先行離開了.我和Ling也離開法院.
Ling對我說: "她怎麼敢當庭撒謊啊? 你到現在都是一個人住, 說那什麼話". 我說,"是啊,當時法務就告誡過我,對方有可能說謊,要是如此一定要當庭駁斥.所以我才會馬上否定對方說詞. 更何況我如果要省錢,搬出去付兩邊的房租是要怎麼省錢法啊?不過不用扯太遠,我只要證明蟲才是迫使我搬出去的原因就好,也是要說明蟲是本來就有的,不是我帶進去的,我不欠她們殺蟲的錢"
我學到用字遣詞的重要性,當我說是sub-lease (指的是只承租原租約到期為止,例如我本來的約是到7/31/2007為止,後者從11/16/2006租到7/31/2007)時律師馬上更正說是re-rent(含sub-lease或是簽訂通常是一年一期的新契約,如11/16/2006-11/15/2007). 我心想,房東怎麼不再維持剛剛的說詞啊!說什麼和後面的承租者之間沒有簽約等等,也許知道這種說詞在法官面前根本毫無道理吧!
我自己的評估是:押金的部分應該沒有問題,既然法官都說了"所以你認為你的租約在州法之上嗎?" . 至於房東反告我的部份,我的把握比較小,但也認為不至於成立.因為法官問房東反告我的部份時,明明他告我欠款是地毯清潔費與殺蟲劑的費用,但是房東回答時說的卻是一般清潔費(絲毫不提地毯的費用)與人事行政費等屬於re-rent fee的部份,實在答非所告. 也許因為我已經出示搬進去時地毯就是髒的證據,所以她無法再要求我負擔地毯費用?
總之,等候判決就是了.
[1]依州法規定是租約解除的三週內,如果是法定原因被裁定為不堪居住(如:房東另一個案子瓦斯漏氣)則是五天內,房東必須退還押金與書面說明.這些指的是文件簽發日期,另外允許3天的郵件傳送時間.這是為什麼當時法務建議我所有與對方的信件都需透過郵局,以便用郵戳證明日期
March 17 上法院(2): 失敗的調解這篇講調解過程與失敗的原因.
成案之後等的就是出庭時間.一開始的出庭日期是1/23,但是因為對方拖延戰術,出庭日子改到3/12. 規定上原告與被告都有一次更改出庭時間的選擇,如果要第二次更改就得對方同意.當時法務就告誡過我,對方一定會更改時間造成你的不便,讓你知難而退. 有了這心裡準備,我收到他的改期要求也就沒有任何情緒反應,反正早在意料之中.
法院寄來的通知上明寫著鼓勵庭外調解(mediation),若不成會在當天出庭由法官判決. 就在出庭日前一週我又到法務去一趟,理解一下出庭程序與調解的運作方式,還有出庭時候我應該講的重點等等. 這次的碰面我記取兩個要點:1)對方很可能會隨便叫價3或400元打發了事,而且調解人(mediator)也常會催促雙方趕快解決. 不過你自己要嚴守底綫,而法務建議的是拿回押金與訴訟手續費,大概是700元左右. 2)若需要出庭,對方撒謊的話要當庭否認,以免法官誤以為你認同對方講的,那就變成事實了. 我謹記這兩點,事後也證明這兩個提示真的太重要了.
話說開庭的前一天法務才通知我學校的律師也會陪同我出庭,我一下子安心不少.加上有朋友Ling,心裡不再覺得是孤軍奮戰. 到了出庭當天,眼看時間都要到了,才接到律師電話說他快到了,要我時間到先自己進去. 一時之間心裡又擔心了起來,好像是抓到的浮木又漂走一樣.律師總算來得及在我的案子被唱到之前出現,接著我們就被安排到另一個房間進行調解.
除了調解人之外還有個見習調解人,他首先說明調解完全是庭外程序,完全是自願的,而且調解人也不具備法律背景,因此雙方可以隨時終止調解. 確認雙方地址之後開始. 律師先問對方: "你有找律師嗎?" 前房東說:"我已經經手十多個案子了,從來沒有人來質疑我的法律正當性." 我心裡聽了已經想笑:原來已經有十多個案子啊.陪我去的朋友Ling後來在回家途中跟我說:"她是不是很得意自己官司累累啊"
由我先開始說明情況,我簡單交代因為對方沒收押金,於法無據,因此我要求640+6.4+55=701.4元. 房東則表示是我提前解約, 她們本來就可以沒收押金,而且他跟後面的房客沒有簽約,對方要是搬走了他馬上就有損失,所以600扣掉200的殺蟲劑他願意退400. 本來律師都沒有說話,此時律師開口了:"法律規定是不能沒收押金的", 但是調解者馬上說:"我不懂法律,不要跟我說法律",而我說"是你自己轉租給他人,不可能有兩個租約同時有效,你一但把房子轉租,你和我之間的租約就失效了. "律師也接著說"是你和後面的人交易的,你和對方簽約與否跟我無關". 此時我已經認為調解大概無望了. 前房東繼續說 : "那就還你500,殺蟲要200,640-200+55 filing fee" 我說:"你本來就得處理蟲的,我們今天也不是來談蟲的問題的,是來談押金". 房東說"來談蟲啊,我們來談蟲啊"
調解人轉向我,說:"對方已經加錢了,你也應該降價", 我說:"600是底綫,更何況法律的規定不是這樣的",調解人又說了:"不要跟我說法律,而且你就算上法庭也不見得要回更多的錢", 我心想:"你既然不懂法律,當什麼調解人,還來威脅我說上法院也不見得會要回更多錢,更何況就算是這樣,我也寧可是法官判的." 雖然心裡這麼想,我只說,"600,我不可能再退了".他看著前房東,房東說:"不",於是我們簽完字表示沒有達成共識(no agreement),調解正式宣告破局.
我認為調解失敗很大的原因是:調解人沒有法律知識,只想讓兩邊叫價達成協議. 也許一開始房東先開價,造成他先讓步的印象,所以調解人一直給我逼迫我妥協的感受. 但是房東不但法律上站不住腳,而且說法也毫無道理.例如他竟然說,他和後面的房客沒簽約,萬一對方搬走什麼的,他和第三者的約定和我什麼關係啊? 又不是我和第三者之間的約定,我怎能爲第三者的行為負責? 而這麼淺顯的謬論,調解者卻一點也沒聽出來對方無理之處,只來逼迫我妥協,實在令人不舒服. 再加上調解者多次強調他不懂法律,但我們之所以會出現在那裡就是因為透過法律程序自救啊! 既然要我們別談法律,那麼他這段"就算上法庭也不見得要回更多的錢"的說辭豈不是毫無根據了嗎?甚至聽起來有威脅口吻.
總之調解失敗. 我雖然有點失望,但也並非全無心裡準備,畢竟法務之前就提醒過我了,"對方很可能會隨便講個價錢打發,你自己要堅守底綫".出了會議室後律師對我說: "我們在法律上站得住,不用擔心. 但你講話太小聲了,聽來會沒有自信,等一下對法官講話要大聲點. 還有,習慣上出庭前把自己帶的文件給對方看過" 我因此把手上的檔案給前房東看. 拿回我的文件正想轉身進法庭時,我聽到房東太太轉身對房東先生(房東先生當天有另一個案子出席法庭.她們還帶著她們三個女兒,這家人真的是把法院當家裡廚房了吧?!)說:"她真的有把蟲拍照." 我聽了心裡想笑:" 難道你以為我在信裡說的是假的嗎?"
我轉身進了法院等候.
(to be continued)
March 16 上法院(0): 前篇--決定透過法院追討押金 (revised)這篇講決定透過法院追討押金的過程
我是2006年八月初到MN的,像Ling寫的一搬進來滿屋的霉味令人不舒服,原先以為自己大清掃後應該會好點,沒想到事與願違, 我開始發現各式各樣的蟲 .沒有經歷過的也許難以想像蟲會造成這麼大的問題. 但這麼說好了,當在外面忙了一天回到家後,不但不能休息還要忙著除蟲, 心裡滋味已經不好,加上某次洗澡到一半天花板上突然一隻大蜘蛛掉下來共浴,嚇得我落荒而逃. 不是因為怕蜘蛛,而是怕牠有毒啊!之後我連睡覺都怕有蟲爬上床來.再住下去我可能會精神崩潰吧!
一開始我塡寫維修清單,但是房東遲遲沒有回應.後來我又多次打電話去請求,終於兩週後回家發現房東留下台灣所謂水煙式除蟲劑,我還精神大振,用了兩次,蟲少了不少, 但是沒有根除. 又過了一周,蟲又陸續回籠. 我只好再度填寫維修單要求除蟲.只不過這次我馬上又打電話給房東要求立即處理,我可沒命再等她兩週啊! (詳見: into the woods, 生活在蜫蟲館裡--精采語錄:殺蟲公司說:"it's good, it's dead. not a problem at all "然後接著說" they are either dead or on the way to die. When the winter comes, the cold will kill them soon within a month", 再說蟲蟲大戰).
總之來回多次但問題一直沒解決,房東態度開始變得很惡劣. 印象非常深刻的一次他對我說:" I don't have time to babysit you" 我對他說"I don't need you to babysit me; just kill the bugs!"（不用照顧我，殺蟲就是了），他說＂我管理這裡十幾年了從來沒看過蟲＂然後就把電話掛了．我立刻又塡了一次維修單，重複電話中的對話內容,要求除蟲(I don't need you to babysit me...)．此時我已經開始與學校法務單位連絡．
事實上當我一發現蟲就有朋友建議我直接找法務與衛生單位來檢查．法務服務一聽到我的狀況提了兩件事情讓我心情沉重．第一我才開口說房子有問題可是房東態度很差，法務就說，房東是不是叫做ＸＸＸＸ．我點頭說＂是的＂，第二, 要有心理準備最後得透過法律程序解決.法務接著說：＂Ｉhave nothing good to say about them. ....＂(對她們我沒好話), 並建議我:1.跟他們所有往來都是用郵件的,有郵局戳印紀載日期,2.尋求衛生單位的協助除蟲. 法務把衛生單位檢查與除蟲的相關規定提供一份給我看,3.問問其他住戶是否有類似問題. 事實上上次不愉快的電話之後我就開始不透過房東的網路維修單,一率改用一式三份的維修單以保留紀錄.另外當房東電話裡說他十幾年沒聽說沒看過蟲,我就開始拍照了,還把蟲屍體留著. 後來證明這些做法還當真是有先見之明啊!
總之我又塡了一次維修單,但是收到的是對方寄來一封措辭粗魯,態度惡劣的信,信中否定蟲的問題之外還說我"沒蟲卻硬說有蟲,不具備研究生的資格,她們從此不會再理會我的要求,也不會接電話"(事實上在收到他這封信前我和DG就做過實驗,用手機打他知道市我們打的就不會接電話,因為我們的手機號碼還是AZ的,他馬上可以過濾電話;而我改用辦公室內的電話打房東看不出來是誰打的就接電話,發現是我要求除蟲就掛掉電話). 我帶著這封信去找學校法務,此時只剩兩個選擇了:1. 依州法規定要求衛生所來檢查 2.提前解約搬走. 兩個選擇各有成本: 如果上市政府網站要求衛生單位來檢查的話, 我依法可以要求房東減少租金,補貼因此造成的生活不便,但是在衛生單位檢查並開始治蟲結束前我都不能搬走．如果是選擇立即搬走，那麼提前解約的代價就是付房租到他把房子承租出去為止，另外還得付２００元的re-rent fee. 衡量之下我選擇後者，因為不確定排多久才會排到衛生單位來檢查，也不確定治蟲要多久才會完全，只怕還沒處理完我就精神崩潰了．
我因此開始利用假日找房子．同時法務協助我草擬提前解約的信件(詳見:給惡房東的一封信 與 惡房東現形記)，當然啦，我在信中清楚寫到退還押金的事．當時是９月，對方回信要求我付十月的房租，和２００的ｒｅ－ｒｅｎｔ ｆｅｅ，這些原本就在租約上，我也都付了，雖然造成的不便我也沒依法要求他扣抵租金． 原本以為我的任務到此結束沒想到10月底又收到一封信要我繳11月的房租,並表示將暫扣押金到2007年8月底之後房子出租前才會還我. 這個說法顯然和州法規定有違, 我讀了租約發現租約提到提前解約的話,押金會暫扣到原本租約到期後房子租出去後才還. 心裡雖然覺得不妥但心想慢點還也無可厚非,有還就好. 到了１１月底，房東退回部份房租表示已找到其他人承租．心裡還鬆了口氣,總算不用兩邊付房租了. 而且房子已經出租,我的租約也失效了. 又過了３週（依州法規定）遲遲不見押金的下文．不得已我又找上學校法務．
法務告訴我當房東將房子承租給他人時原本我和他之間的租約就自動失效了,因此州法規定下三週內對方應該退還押金或是提供書面說明.法務建議我寫信催討,不過法務也懷疑成效有限,但催討無效之後再透過法院比較站得住腳.我原本抱著息事寧人的態度心想晚點才拿回押金也無所謂,拿回就好.因此我又等候一段時間直到2007年3月春假打算報稅時發現房東根本沒有提供去年的租約證明(certificate of rent paid, CRP,州法規定是每年1月底前得寄發). 我因此又寫信去要求,過了一週終於收到,但是上面的金額只有8-10月的,根本沒包含11月那半個月的租金. 又過了一個月我又再次寫信詢問押金,同樣沒有下文. 我心想,算了,等原來租約到期後三週再催討一次就是.
只不過我等到的竟然是說除了押金全數沒收之外,還說我欠他錢(殺蟲+地毯清潔費). 這下我真的火大了,地毯本來就髒的,我在move-in check list 上寫的清清楚楚,而蟲呢,又不是我的,我是8月8日搬進的,第一次的維修通知是8月11日.我還沒要他精神賠償竟然說我欠他錢. 剛好系上某位老師也知道之前房子的問題,問我解決沒.聽了我的說明之後, 他認為對方這樣做在於嚇唬我,要我別再去要押金. 我還問了系上老師對方要是因此說我欠錢而告我追溯期有多長,以及其他相關問題.
帶著信我又到了法務.雖然法務也認為對方是嚇唬我不要我再去要押金的成分居多, 但也認為透過法院追討是最好的方法. 此外,如果對方玩真的而告我的話,我也可以反告回去.(像瓦斯漏氣的那個案子就是房東先提出告訴,不過DG說大概因為那個案子房東虧太多,太多人搬出去還有大筆維修費). 當然啦,如果遲早都得上法院的話,與其被告後反告不如直接提出告訴.法務認為我已經善盡所有責任--付房租到他轉租他人為止,外加200元的re-rent fee,此外我多次提醒,也已經相當忍耐直到原來早已失效的租約到期為止. 反觀對方不但沒有善盡房東義務及時解決蟲的問題,也沒有主動提供CRP,甚至提供的CRP金額還是錯的, 並且語出恐嚇.
就這樣考慮到追溯期長達7年,難道我要在七年內惶惶恐恐過日等他哪天也許會透過法院來跟我要錢? 法務以及系上老師也都認為與其被告不如當原告,以免紀錄不良. 經過評估之後我終於決定透過法院追討押金. 就這樣我在法務協助下正式向法院提出告訴追討押金與1%利息;此外,因為對方無故拖延了八個月之久的賠償與惡意懲罰,最後就是繳給法院的收續費(filing fee 55元)也一並求償. (我的押金640;這些求償都是州法規定的追討金額)
當我走出法務辦公室耳裡還想著法務的告誡:這只是開始,他過去慣用的手法是改期,你要有心理準備;還有其他忠告(如在庭上撒謊等等)事後都一一驗證. 就這樣我經歷生平第一次的法律訴訟,而對方也提出反告追討那所謂的欠款:除蟲+地毯清潔費.
(待續)
March 13 上法院(1)--外篇該來的就來, 昨天上法庭了.正式開庭前有所謂庭外調解的機制,我原本期望這時就可以解決,不過沒有,
詳情下週放春假再寫, 先把昨天陪我去法院朋友寫的轉載如下. 只有兩個更正:1)我是前年2006來MN的, 2)月租640.
至於調解失敗的原因, 開庭攻防(?好像沒這麼嚴重)的詳細情形,容後再補.
還有,朋友寫的真搞笑,我哪裡驍勇善戰啊?調解後出來律師跟我說:"你講話太小聲了,聽來沒自信,等一下跟法官講要大聲點" 我只不過謹記在心而已. 而且我前一個晚上還睡不好,早上又很早醒,只是別人看不出來我的緊張而已.
謝謝Ling陪我上法院.
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今天陪Y(非真名)去法院(我真的就只是陪而已啦),是這樣的:
Y去年剛搬來明州,交屋後看到滿屋的蟲子很傻眼,就跟房東提了,但房東都不解決, 之後協議她提前解約,繳兩百元罰金及付月租費(632)直到找到別人來住為止. 所以她多繳了兩個月的錢跟兩百元,但房東不退她壓金632,所以就法院見. (美金兌台幣大概三十幾塊錢吧) 開庭時,房東說:房客自己想搬去跟別人住比較省錢才搬走的. (見鬼了,他晚上作夢夢到的哦)Y馬上說,我搬走是因為有蟲,你又不肯解決, 房東又說,我們去看都沒蟲阿.(印象中他沒去看過阿) 幸好Y有把蟲子都拍下來,也把她跟房東的email內容印出來給法官看. 驍勇善戰的Y,不是法律系的學生,但是跟房東爭起來還真的蠻猛的.@.@(佩服佩服), 感覺上贏面還蠻大的,訴訟結果要過幾天才知道,好緊張阿. 一打聽之下,才知道這個惡房東惡名昭彰,身上掛了好幾件案子, 曾有瓦斯漏氣不肯修,被房客告了之後敗訴的前例. 今天還很驕傲的說,他打過不下十次的案子了. 還有,他會在沒告知你的情形下,把你房間的備份鑰匙交給想去看房子的人, 讓他們自己進去看(東西被偷誰負責?). 身為國際學生,大家租房子之前,一定要好好打聽呀!! 我對法院的感想是,跟電視上演的都不一樣,不過大家看起來都很緊張就是了.. March 10 準備上法庭--speak up for myself過幾天就要上法庭了, 這是我生平第二次上法庭. 上一次是結婚法庭在美國公證結婚. 這一次是為了纏鬥多時的押金. 我剛到明州時的惡房東扣押我的押金,而我早在2006年的9月底就搬走了. 不但如此還要我付當時殺蟲劑的費用等等.奇怪, 蟲又不是我帶去的?
我來自一個愛好和諧的國家,但這次忍無可忍, 就像準口試委員之一的老師告訴我的: "This is America. You got to speak up for yourself. " (這是美國,你得為自己出聲!)
於是,這一次我接受學校法律顧問很早之前的建議: 透過法院要錢. 在一個好興訟的國度, 我雖不求戰,但也不畏戰.
因為要準備上法庭的事情, 這幾天將會更加忙碌.下一次更新大概是放春假的時候了. 請各位祝福我!
March 05 何不食肉糜?早上我到學校已接近上課時間,是外(經濟)系的課, 來不及倒水便匆忙往教室走去. 下課後口乾舌燥的回到系館,我直接到系辦去準備倒水.當我杯子準備好了拿到逆滲透引水機旁時發現飲水機上根本沒有應該有的”水桶”, 我吶吶地說: 沒水啊! 此時系上秘書對我說:” 嗯,沒有水, 但有咖啡啊(ya, no water. But we have coffee. Why don’t you drink coffee?“ )
我突然想起幾千年前當晉恵帝聽聞有人餓死時曾說: "何不食肉糜?"一語道盡在位者不知民間疾苦,或自以為是的提供解決方案.
時間更近點,場景換到歐洲. 瑪莉皇后(Maria Theresa of Spain,嫁給法國皇帝路易16,但多被誤植為(misattributed)奧地利公主Marie Antoinette,也是嫁到法國當皇后)也曾說"吃蛋糕啊"(“Qu'ils mangent de la brioche”, or “Let them eat cake”-EN) .
時間再推進一點. 還在台灣唸書時,曾有學弟擔心成績與程度太差,考不上研究所,於是請教當時唸研究所中的朋友甲:”學長怎麼辦, 我怕考不上研究所“,一向績優且資優保送上大學數學系,與直升研究所(這在當時的聯考制度下絕對是殊榮)的學長回答：＂可以直升啊＂. 這個笑話當時在我們幾個熟識的朋友裡很快的傳開, 成了學術版的何不食肉糜[1].
時間繼續推移. 幾年後當李家同被問到當代台灣的教育問題與貧富不均的問題時曾以當時G8領袖會議的結論來諷刺. 當時的問答是這樣的: “Q：對於貧富不均的問題，難道沒有些什麼解決之道嗎？ A：在日本琉球，前些日子曾召開了一次八大工業國的領袖會議，這些工業國領袖們，最後也「裝模作樣」地要來討論一下「如何解除貧窮」的議題，結果最後的結論卻是「發展資訊工業，發展Internet」。 第二天《紐約時報》就發表了一篇文章，叫做「Why dont say eat Internet Cake？」這典故是出自一位古代皇帝，當時外頭發生暴動，他問什麼緣故，下面人回答說「They have no bread」，這位皇帝卻問「Why dont eat cake」，所以《紐約時報》就消遣這個會議結論，這是與中國的「何不食肉靡」，實在有異曲同工之妙”[2] 物換星移. 最近的一次何不食肉糜發生在美國2005颶風Katrina重創路易斯安那之後. 第一夫人Barbara Bush到拉法葉市(Lafayette)視察災情, 除了被批評亂唸地名外,看到災民的情況直說安置的很好,因而被諷刺為現代版之瑪莉皇后. (來源: Queen Mother Bush: Eat Cake!First ladies and first mothers reveal a lot about our leaders. Laura B, managed to get to Lafayette, LA, five days after Katrina hit to give aid and comfort. She kept calling the town "laugh-a-yet," and the Hurricane, Corina. Through it all she couldn't get that stupid grin off of her face. This was s'posed to be serious, ya'll. Barbara B., the Queen Mother of All Americas, graced the world's largest homeless shelter, formerly known as the Houston Astrodome. She actually said, and I swear I'm not making this up, "most of them are better off." )
歷史不斷重演, 古今皆然, 中外皆然.
謹以此表達我對那些自許為夜神月,主張萬人報考大學讓"爛"大學倒掉的一點感想.
[1] 先跟被我虧到的朋友說抱歉,望海涵. [2]google了半天找不道紐約時報的原文.我個人猜想李家同講的其實是瑪莉,不是皇帝 March 03 實驗廚房: 環保清潔劑篇我喜歡煮菜卻不喜歡洗碗,因為嫌清潔劑太傷手.但偏偏我又有點小潔癖. 寒假回台灣時在電視上看到環保清潔劑的做法, 龜毛的我在親手試驗下證實它有好用之處,現在與大家分享(如果你還不知道的話):
材料:
1.柑橘類的皮(需曬乾或是風乾,總之要乾的)
2.醋
3.(optional)baking soda
做法:
1.將1加水煮開, 水需淹過果皮.滾開後轉小火續煮20分[1]
2. 熄火後加2. 醋與水以1:10之比例即可完成. (或是3與水以1:100之比例,效果更強)
3. 清潔時用果皮如菜瓜布般使用,使用完畢果皮丟棄.煮好的清潔"水"沖洗碗盤即可
感想:環保清潔劑的最大缺點是太香了,我都要克制自己不要偷喝啊
備註[1]:這是當時電視上示範時候的說法. 我其實沒有真的煮那麼久,都是煮開後以小火煮了一下才熄火就是了
March 02 實驗廚房甜點篇(revised) 密西根州的春假比較早,聽到他要來這裡,學生很同情的說,原來老師從冰箱去冷凍庫(from refrigerator to freezer).
以下是DG春假來"冷凍庫"的"成果".
這是黑糖糕,上次鋪的是堅果,猜猜這次上面鋪的是什麼? 有兩種喔
(答: 中間的是椰棗,周圍的是枸杞)
養生茶,很護眼喔! 應該看得出來是什麼吧?! 天然香味, 非常甘甜,有人猜桂圓,不過不是.
(答:蘿蔔乾. 我非常不喜歡吃紅蘿蔔, 因為不喜歡它的味道.之前煮紅酒燉肉買而用剩的紅蘿蔔放在冰箱,眼看就要爛了,但還是不想吃.後來想起來依稀看過紅蘿蔔曬乾後加蜂蜜泡茶的介紹, 雖然沒有蜂蜜,也沒有陽光可曬乾,我把它放到烤箱烤乾.沒想到乾的紅蘿蔔竟然非常甜,有點像桂圓的味道,即使不加蜂蜜,直接用熱開水沖泡也非常香,完全沒有它原來的"腥"味)
這個簡單吧, 就是抹茶紅豆
上次的薑汁豆花, 這次是紅豆豆花. 媽媽看了說, 有豆花的材料又有抹茶粉, 下次做抹茶豆花再照相給她看....原來我對食材胡搞瞎搞的本性很有可能是"遺傳"的喔  |
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